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금융·재테크

재건축 재개발 세입자 이주비, 이사비, 주거이전비 총정리

by 루디그린 2021. 11. 3.

내가 거주하고 있는 주택이 재건축이나 재개발 사업 관리처분계획인가 승인이 나면 당장 어디로 이사를 해야 할지 막막합니다. 공사가 다 끝날 때까지 임시로 거주할 임시거처나 이사를 위한 비용을 필요하지만 지원 자격에 해당하기 쉽지 않고 대출을 하고 싶어도 기준이 까다롭습니다. 재건축이나 재개발 별로 세입자는 이주비, 이사비, 주거이전비 지급 가능 여부가 다르다고 합니다. 조합원, 세입자 등 모두 다르게 적용되는 비용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

이주비

먼저, 이주비란 조합원들이 구역 정비 기간 동안 임시거처를 마련하는데 도움을 주기 위해 비용을 빌려주는 지원금을 의미합니다. 조합이 조합원에게 무이자로 빌려주는 형태이며 아파트가 준공되고 입주 후에는 상환해야 합니다. 재건축 및 재개발에 따라 이주비의 지원 기준 및 과정이 상이하므로 확인이 필요합니다. 이주비의 의미에서 알 수 있듯이 임차인 등의 세입자는 이주비 지원 대상에 해당하지 않으며 분양권을 신청한 조합원과 현금청산자만이 지원을 받을 수 있습니다. 실제로 거주하고 있는 세입자는 이주비 대신 주거이전비를 지원받을 수 있습니다. 주거이전비에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인하실 수 있습니다.

 

대출 기준

말이 지원이지 조합에서 빌려주는 형태이므로 대출이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다면 얼마나 대출이 가능할까요? LTV 기준으로 보통 40%까지 대출이 가능하다고 합니다. 이주비를 먼저 대출받고 보증금을 변제하는 것은 불가능하며 보증금을 먼저 주고 나서 이주비를 받을 수 있습니다. 대출 규제로 이주비 대출한도가 과거보다 낮아졌습니다. 재개발의 경우엔 감정평가액도 낮은데 LTV 40%는 턱없이 부족하다고 느껴지시므로 간혹 가다 LTV 90%나 100%가 되도록 시공사에서 지원하는 방법이 입찰 시에 제안되기도 합니다. 그러나 이 같은 경우엔 시공사마다 다릅니다. 불법이므로 입찰 시 갑자기 어렵다고 하는 곳도 있고 그냥 진행한 곳도 있습니다.

 

지급 시기

관리처분이 끝나고 철거되기 전에 이주비가 지급됩니다. 집주인이 거주하고 있다면 조합원의 담당 직원이 현장을 확인한 후에 확인증을 발급해주는데요. 이 확인증으로 이주비 대출을 실행할 수 있으므로 옥상이나 지하 모두 완전히 비워지고 정리가 됐는지 집주인이 먼저 확인해야 합니다.  

 

 

 

이사비

주택정비사업을 원활하게 진행하기 위해 조합에서 지급해주는 비용을 의미합니다. 재개발(공익사업)은 조합원, 세입자 모두에게 이사비를 지급받을 수 있지만 재건축(민간사업)은 조합원만 지급받을 수 있습니다. 재개발 세입자는 이주하기 전에 이사비와 주거이전비를 한 번에 신청할 수 있으며, 이사비는 주택 연면적 넓이에 따라 비용이 달라지게 됩니다. 단, 재개발구역 내로 이사하는 경우엔 당연하지만 지급되지 않으며, 조합원이 다른 조합원 주택에 세입자로 이사할 때도 지급 조건에 제외됩니다. 일단 주택 소유자에게 이사비가 지급되기 때문에 주택 소유자가 세입자의 명도 등을 확인하는 절차 후에 지급하도록 하고 있습니다. 간혹 가다 주택 소유자가 세입자에게 이사비를 지급하지 않는 문제가 발생하기도 하는데요. 이럴 경우엔 조합에서 세입자에게 대신 지급해주고 주택 소유자에게 구상권을 청구합니다.

 

지급 시기

사업시행인가가 고시되기 전부터 해당 정비구역에서 거주하다가 사업시행인가 고시 후 이사하게 되면 이사비를 지급받을 수 있는 대상에 해당됩니다. 조합 측에 단전, 단수 등 집이 비었다는 확인을 받은 후 열쇠를 넘겨주면 이사비가 지급됩니다.

 

이사비 산정 기준 (계산하기)

이사비 산정액 계산

토지보상법 시행규칙 제55조 제2항에 근거하여 산정이 됩니다. 위 링크에 따라 이사비 산정액을 계산해볼 수 있는 사이트를 이용해 보면, 33㎡ 이상~ 49.5㎡ 미만의 경우엔 1,077,000원이 책정되는 것으로 확인할 수 있습니다.

 

 

주거이전비

정비구역 내 일정 요건을 충족하는 자에게 지급되며 '세입자 이주비'라고도 불립니다. 재건축 사업구역의 경우엔 주거이전비를 지급하지 않지만 재개발 사업구역의 경우엔 아래의 요건에 따라 지급합니다.

 

  • 세입자의 경우
    • 주민공람공고일 3개월 전부터 사업시행인가일(또는 이주 및 철거 시)까지 거주해야 함
    • 가구원 수에 따라 4개월 분의 주거이전비 보상 
  • 소유자의 경우
    • 거주기간 필요 없이 실거주만 하면 됨
    • 무허가 건물일 경우 보상받을 수 없음
    • 공익사업시행지구 내 본인 건축물을 소유하고, 타인 건축물에 세입자로 거주하는 경우
    • 가구원 수에 따라 2개월 분의 주거이전비 보상

 

주거이전비 산정 기준 (계산하기)

주거이전비는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조(주거 이전비의 보상)에 따라 월평균 가계지출비를 기준으로 산정합니다. 가구원수가 5인인 경우엔 5인 이상 기준 월평균 가계지출비를 적용하며 가구원수가 6인 이상인 경우엔 5인 이상 기준 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수에 다음 산식에 의하여 산정한 1인당 평균 비용을 곱한 금액을 더하여 금액을 산정합니다.

1인당 평균 비용=(5인 이상 기준의 도시근로자 가구 월평균 가계지출비 - 2인 기준의 도시근로자 가구 월평균 가계지출비) ÷ 3

 

도시근로자 가구 월평균 가계지출비는 2021년 통계청 자료에 따라 아래와 같습니다. 

  • 가구원수 1인 가계지출비 : 2,215,365만 원
  • 가구원수 2인 가계지출비 : 3,321,582만 원
  • 가구원수 3인 가계지출비 : 4,673,621만 원
  • 가구원수 4인 가계지출비 : 5,545,654만 원
  • 가구원수 5인 가계지출비 : 5,856,108만 원

 

이상 재건축, 재개발 별 세입자나 소유자가 지급받을 수 있는 이주비, 이사비, 주거이전비의 산정 기준과 지급 시기 등에 대해 살펴보았습니다.

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