1가구 2주택 양도소득세율과 면제 조건 알아보기

임대차법으로 개정된 1가구 2주택 양도소득세율은 어떻게 될까요? 양도소득세 면제 조건 및 비과세 요건과 함께 알아보겠습니다.

 

목차

1. 1가구 2주택 기준
2. 1가구 2주택 양도소득세율
   - 조정대상지역 1가구 2주택 양도세
   - 비조정지역 1가구 2주택 양도세
3. 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건 (비과세 요건)
4. 1가구 1주택 양도소득세 면제 조건 (비과세 요건)

 

1가구 2주택 기준

정부는 부동산으로 시세차익을 노리는 사람들을 대상으로 세금을 더욱 부과하기 정책을 펼쳤습니다. 집을 사는 사람들에겐 취득세를 강화하고, 집을 파는 사람들에겐 양도소득세 부과를 강화하였습니다.

1가구 1주택은 거주의 목적으로 여겨지지만 1가구 2주택 이상은 투기 목적으로 인정되어 그와 관련된 세금이 크게 늘었습니다. 먼저 1가구 1주택과 1가구 2주택의 기준을 명확하게 정의해보도록 하겠습니다.

 

1가구 1주택이란?
동일한 주소에 함께 거주하고 있는 세대주와 세대원을 1가구라고 하며, 이 중 한명이라도 집 한채를 가지고 있는 경우 1가구 1주택이라고 합니다.

 

1가구 2주택이란?
아버지 명의로 된 주택에서 함께 거주하고 있으며, 어머님의 명의로 주택 하나가 더 생겼을 때 1가구 2주택이라고 합니다.

 

다만, 1가구 2주택 해당에 예외 사항이 있습니다. 아래의 경우엔 1주택으로 산정되지 않고 있습니다.

• 서울과 광영시에서 1억 미만의 주택을 소유한 경우
• 그 외 지역에서 3억 미만의 주택을 보유한 경유

 

 

1가구 2주택 양도소득세율

부동산 양도세율표(개정전후)

부동산 양도소득세율은 2021년 6월 기준으로 크게 바뀌었습니다. 위의 부동산 양도세율표는 부동산 뉴스에서 참고한 내용입니다. 양도소득세율은 조정대상지역과 비조정지역에 따라 또 다릅니다. 여기서 조정대상지역이란, 주택 가격 상승률이 물가 상승 대비 2배 또는 청약 경쟁률이 5대1인 지역을 말합니다.

 

[예시상황]

ㅇㅇ아파트를 2015년 1월 매수하여 실거주를 5년 이상하다가, ㅇㅇ아파트는 전세를 주고, ㅁㅁ아파트를 2021년 1월 매수하여 실거주 2년 미만하고 있는 경우, ㅇㅇ아파트를 2021년 6월에 매도하는 경우엔 양도소득세는 얼마일까요?

- 조정대상지역 1가구 2주택 양도세

다주택세대의 조정대상지역 소재를 주택양도시 중과세율이 추가로 적용됩니다. 

조정대상지역 1가구 2주택 양도세 = 기본세율 + 20%

적용세율이 기본세율에 20% 추가 적용되며, 장기보유특별공제 배제 대상이 됩니다.

- 비조정지역 1가구 2주택 양도세

비조정지역 1가구 2주택 양도세 = 기본세율

적용세율은 기본세율이 적용되며, 장기보유특별공제 보유기간과 거주기준별 적용될 것입니다.

 

 

여기서, 기본세율은 어떻게 될까요? 아래 기본세율표를 참고해주세요.

기본세율표

 

2021년 6월 1일 이후에 양도소득세 계산 예시입니다. (주택 보유기간에 따른 비조정지역과 조정대상지역으로 나눔)

주택 보유기간	비조정지역		조정대상지역
	세율	산출세액	세율	산출세액
1년 미만 보유	70%	280,000,000원	70%	280,000,000원
1년 이상 2년 미만 보유	60%	240,000,000원	60%	240,000,000원 (3주택자 비교과세 254,6000,000)
2년 이상 보유 (2주택자)	40% (누진공세 2540만)	134,6000,000원	60% (누진공세 2540만)	214,6000,000원
2년이상 보유 (3주택 이상)	40% (누진공세 2540만)	134,6000,000원	70% (누진공세 2540만)	254,600,000원

내용 참고:영남일보

 

 

1가구 2주택 양도소득세 면제 조건 (비과세 요건)

일시적 2주택자의 인정 조건

 

• 일시적으로 주택 2개를 보유한 상태가 될 수 있습니다. 아직 주택을 처분하지 못했는데, 새로운 주택을 구매했을 경우를 일시적 2주택으로 보며 2~3년 이내에 거래를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
  
  
• 각각 1주택을 가진 사람이 결혼으로 인해 2주택이 됐을 땐, 3년 이내에 하나의 주택을 처분하면 양도소득세가 면제됩니다.
  
  
• 만약 상속으로 추가 주택이 생겼다면 가지고 있던 주택에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. 단, 주의할 점이 있다면 기존에 가지고 있던 주택을 상속 받은 주택보다 먼저 처분해야한다는 점입니다.
  
  
• 1가구 2주택인 상태에서 세대원 분리를 하여 1가구 1주택자가 될 수 있습니다. 세대원 분리 조건은 다음과 같습니다.
  - 미혼 자녀가 30세 이상이며, 일정한 소득이 있는 경우 별도의 가구로 분리가 가능합니다.
  - 자녀가 결혼한 경우에도 별도의 가구로 분리 가능합니다.
  
  
• 재개발/재건축 조합원의 대체 주택인 경우엔 사업시행 인가일 기준으로 그 이후에 대체 주택을 취득하여 1년 이상 거주하는 것이 유리합니다. 향후 재개발/재건축 주택이 완공된 후 2년 이내 대체주택을 처분한다면 해당 매매로 인한 시세차익은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
  
  
• 장기임대주택 등록한 경우도 해당됩니다. 실제로 거주하는 주택을 제외한 나머지 주택을 장기임대주택으로 보유 중인 경우 거주중인 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택은 비과세 여부 판정시 주택수에 포함되지 않기 때문에 가능합니다. 다만, 이경우엔 반드시 가구원 전원이 2년 이상을 거주해야하며 그 외 장기임대주택 요건들은 아래와 같습니다.
  - 소득세법에 따라서 임대사업자 등록을 하고 임대하는 주택
  -해당 주택의 임대 개시일 당시에 주택 공시가격이 6억 원 이하인 주택(비수도권은 3억 원)
  - 전국에 1채 이상일 것
  - 5년 이상 계속 임대할 것
  - 연간 임대료 상승률을 5% 초과하지 않을 것
  - 같은 가구원이 아닌 자와의 공동소유주택은 장기임대주택으로 인정하지 않음
  
  
• 임대사업자로 등록하는 것도 절세방법입니다. 가격이 많이 오른 전용면적 85m2이하의 주택을 보유 중이라면 임대사업자로 등록하는 것이 유리합니다. 8년 의무 임대사업등록 기간보다 2년을 더채워서 10년이 되면 해당 주택 매도시 양도차익에 대해 70%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

양도소득세 신고방법은?

양도소득세 신고에는 예정신고와 확정신고가 있는데, 한 해 1건의 거래가 있다면 예정신고만 해도 되며 거래가 많은 사람은 확정신고까지 진행해야 한다고 합니다. 예정신고 기한은 양도한 일자가 있는 달 말일부터 2개월, 확정신고는 양도일이 속한 연도의 다음해 5월입니다. 신고는 세무서를 직접 방문하거나 국세청 홈택스를 활용하면 됩니다.

 

 

양도소득세 계산기

양도소득세율은 국세청 양도소득세 종합안내에서 확인할 수 있습니다. 양도소득세 계산기를 이용하면 간편하게 자신이 지불해야 하는 양도소득세율을 계산할 수 있습니다. 양도소득세 계산하러 가기 >

 

 

1가구 1주택 양도소득세 면제 조건 (비과세 요건)

1가구 1주택 비과세 요건은 거주자인 1세대가 양도일 현재에 국내에 1주택을 보유하면서 아래 조건들은 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용할 수 있습니다.

 

• 보유기간이 2년 이상이어야함
• 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야함
• 양도 당시 주택이 고가주택에 해당하지 않아야함

 

보유기간은 원칙적으로 자산취득일부터 양도일까지를 뜻하지만, 2주택 이상 보유한 경우에 비과세 요건에 적용하기 위한 보유기간은 모든 주택처분 후의 1주택 보유일부터 양도일로 변경됩니다. 이렇게 계산방법이 바뀌면 다주택자들이 비과세 받기가 매우 까다로워집니다. 왜냐하면 1주택 외에 모든 처분한 후 1주택만 남은 날로부터 2년이상은 보유하거나 거주해야하기 때문입니다. 이는 2021년 1월 1일 이후의 양도분부터 적용되고 있습니다.

 

 

 

이상 1가구 2주택 양도소득세율을 알아보고 양도소득세 면제 조건 및 비과세 요건을 알아보았습니다. 양도소득세 계산기 활용해보시고 양도소득세 신고 방법 확인해보세요.