1가구 2주택 다주택자 종부세 계산법 절세법 총정리

불안정한 부동산 시장에 여러 가지 부동산 개편안들이 나오고 있고 이에 따라 종부세 기준도 조금씩 달라지고 있습니다. 종부세의 의미와 함께 2022년 개편안 총정리 및 전략(종부세 세율 변경, 종부세 기본공제금액 상향. 종부세 절세 전략, 종부세 면제 제외 기준 , 고령자/장기보유자 납부유예 제도, 일시적 1세대1주택 주택수 종부세 특례 신설 도입, 종부세 관련 추진 일정)을 살펴보도록 하겠습니다.

 

종부세란

누구나 부동산을 보유하고 있다면 보유세를 납부해야 합니다. 보유하고 있는 부동산이 일정 금액 이상이라면 종합부동산세. 즉 종부세를 납부해야 합니다. 재산세과 종부세는 보유한 부동산의 경제적 가치에 대한 세금이라는 점은 동일하지만 재산세는 부동산 소재지 관할 시군구에서 부과하는 지방세에 해당하고, 종부세는 주소지 관할 세무서에서 부과하는 국세라는 점에서 차이가 있습니다.

 

예를 들어, 소재지가 다른 4채의 주택을 보유했다면 재산세의 경우 각 해당 지자체 소재지에서만 부과하지만 종부세는 관할 세무서가 한 명이 보유한 모든 부동산에 대해 부과합니다.

 

2022년 개편안 총정리

종부세 세율 변경 

개편안에 따르면, 주택 분 종부세 세율은 가액을 기준으로 아래와 같이 인하됩니다.

• 과세표준 3억원 이하 0.5%
• 3억 원 초과 6억 원 이하 0.7%
• 6억 원 초과 12억 원 이하 1.0%
• 12억 원 초과 25억 원 이하 1.3%
• 25억 원 초과 50억 원 이하 1.5%
• 50억 원 초과 94억 원 이하 2.0%
• 94억 원 초과 2.7%
• 법인 2.7%

종부세 과세 기준이 '주택 숫자'에서 '주택가액'으로 전환되었습니다. 즉 1가구 2 주택이라는 주택 보유 숫자가 아닌 2 주택의 공시 가격을 모두 두 더한 금액이 세금을 정하는 기준이 된다는 의미입니다. 예를 들어 15억짜리 집 1채를 가진 사람보다 5억짜리 집 2채를 가진 사림이 주택 보유수가 높다는 이유로 세금을 더 냈었지만 종부세 세율 변경으로 15억짜리 집 1채를 가진 사람이 세금을 더 많이 내게 됩니다.

 

또한, 12억 초과~ 50억 이하 구간을 1)2억 초과~ 50억 이하, 2) 25억 초과~ 50억 이하의 2개 구간으로 지나치게 넓게 설정된 과표구간을 2구간으로 조정하여 납세의 동질성이 떨어지는 문제점을 개선하였습니다. 위 내용은 23년 1월 1일 이후 납세의무가 성립되는 분부터 적용됩니다.

내용 출처 : 한국 세정 신문 (http://www.taxtimes.co.kr)

 

종부세 기본공제금액 상향

2022년 종부세 관련 또 하나의 큰 변화는 기본공제금액이 상향되다는 점입니다. 우선'일반'의 경우 기본공제금액 조정금액이 기존 6억에서 9억 원으로 상향됩니다. 가령 부부 공동명의라면 1인당 9억으로 총 18억이 공제가 되는 것입니다. 만약 1세대 1주택자라면 기본공제금액이 11억에서 12억으로 상향이 됩니다. 주목해야 할 점은 '22년 한시적으로 3억을 추가 공제하여 14억(11억+3억)까지는 종부세를 납부하지 않아도 된다'라는 점입니다. '23년에 법이 통과될 경우 1주택자는 다시 12억으로 내려온다'는 점을 체크하고 있어야 합니다.

 

종부세 절세 전략

위의 내용은 종합해봤을 때 주택수가 아닌 가액기준으로 과세를 하고 일반의 경우 1인당 9억까지 공제가 가능하므로 양도세까지 고려하면 부부 공동명의가 종부세를 절세할 수 있는 전략일 수 있습니다.

 

종부세 면제 제외 기준 (농어촌주택, 고향주택 양도세 과세특례)

앞으로 공시가 3억원 이하의 지방 주택은 양도소득세와 종부세를 산정할 때 주택 수에서 포함되지 않습니다. 2022년 7월 기준으로 기획재정부에 따르면 현 정부는 지방 저가주택 과세 개편 방안을 2022년 세제개편안에 넣었습니다.

 

정부는 내년 2023년부터 농어촌주택, 고향주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 주택의 기준 가격을 공시가 2억 원(한옥 4억 원) 이하에서 공시가 3억 원(한옥 4억 원) 이하로 상향 조정했습니다. 농어촌주택, 고향주택 양도세 과세특례는 수도권이나 조정대상지역을 제외한 지방 주택을 3년 이상 보유할 경우 이 주택을 취득하지 전부터 보유해왔던 일반주택을 양도할 때 농어촌주택, 고향주택을 주택 수에서 제외하는 제도입니다. 이에 따라 1세대 1주택자가 농어촌주택을 취득해 2주택자가 됐을 경우도 기존 주택을 처분할 때 1세대 1주택자로서 양도세 비과세(기준금액 12억 원) 혜택을 적용받게 됩니다. 정부는 이번 세제 개편에서 1세대 1주택자가 공시가 3억 원 이하 지방 주택을 추가로 보유한 경우 종부세를 산정할 때 이 주택을 주택 수로 포함하지 않는 법 개정안도 제시했습니다. 이에 따라 1세대 1주택자가 지방주택을 한 채 더 샀더라도 1세대 1주택자가 누리는 종부세상 혜택을 그대로 누리게 됩니다.

 

고령자/장기보유자 납부유예 제도

납부유예 제도는 아래 세 가지 요건을 모두 충족할 경우 종부세 납부기한 종료일인 12월 15일의 3일 전까지 납부유예 신청을 별도로 하셔야 합니다.

1. 1세대 1주택
2. 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유자
3. 직전 과세기간 총 급여 7천만 원(종합소득금액 6천만 원) 이하

 

일시적 1세대1주택 주택수 종부세 특례 신설 도입

종부세 역시 주택수 산정에 있어서 '일시적 2주택'에 해당한다면 주택수에서 제외하기로 되었습니다. 중요한 것은 '종부세 주택수'에서만 제외하는 것이지 취득세, 양동세에는 포함될 수 있으므로 특별히 체크하여야 합니다.

 

종부세 주택수 산정 시 제외되는 조건은 아래와 같습니다.

• 이사 등 대체주택 취득 시
• 상속주택
• 지방 저가주택의 경우 

종부세 관련 추진 일정

어떤 건 22년부터, 어떤 건 23년부터 등으로 헷갈릴 수 있는 일정을 아래와 같이 정리하였으니 참고하여 도움되시기 바랍니다.

여기서 '23년 이후는 최종 통과된 것을 의미합니다.

구분	'22년	'23년 이후
세율 변경	-	O
세부담상한 통일	-	O
공제액 상향	-	O
공제액 상향 특례(14억)	O	-
고령, 장기 납부유예	O	O
일시적 2주택	O	O

 

종부세 계산방법

윤석열 정부의 보유세(재산세, 종부세) 완화 방안 적용한 계산법은 아래 링크에서 "□ 기준연도 및 기준값 조정"에 체크하고 상세하게 모의계산 가능합니다.

종부세 모의 계산하러 가기 >

기존 계산법 예시)

=합산 공시 가격 15억(조정대상지역 2주택) - 인별 공제 6억 원 = 과세표준 9억 원

-> 과세표준 9억 원에서 공정시장가액비율(100%) 9억원 x 종부세액(2.2%) - 재산세 공제 - 세액공제 - 징수세액(세부담 상한 초과액 300%) = 1500만 원

 

2022년 개편안 적용 후 예시)

=합산 공시 가격 15억(조정대상지역 2 주택) - 인별 공제 9억 원 = 과세표준 6억 원

-> 과세표준 6억 원에서 공정시장가액비율(60%) 3.6억 원 x 종부세액(0.7%) - 재산세 공제 - 세액공제 - 징수세액(세부담 상한 초과액 150%) = 132만 원 (누진공제 120만 원)

내용 참조 : https://blog.naver.com/jangjang214/222827193892

 

종부세 개편안 총정리 및 전략

첫 번째로, 앞으로도 국회 통과 과정에서 일부 내용이 다시 변경되거나 새로운 개정안이 추가될 수 있겠지만 큰 틀은 종부세 부담 완화입니다. 그러므로 기존 주택을 보유하고 있는 경우라면 증여나 매각 같이 주택을 처분하는 데 좀 더 신중하셔야 합니다. 보유한 주택이 투자가치가 적다면 이번 양도세 중과 한시 배게 기간에 처분하는 것도 방법이지만 장기 보유해도 괜찮은 물건이라면 보유세 부담이 줄어들기에 신중하게 생각해볼 필요가 있습니다. 특히 임차 수요가 높다면 반전세 혹은 월세 전환을 통해 수익형 상품으로 전화시키는 것도 방법입니다. *물론 입대 소득세, 건보료는 미리 체크하셔야 합니다.

 

두 번째, 기존 주택이 있는 상태에서 새롭게 취득하고자 한다면 보유세 부담은 생각보다 작을 수 있지만 취득세 중과세율이 여전히 부담이므로 한 번 더 고민할 필요가 있습니다. 즉, 다주택 상태에서 다시 새롭게 취득하는 경우라면 취득세 부담을 극복할 수 있는 방법이 필요합니다. 예를 들어 1. 투자가치가 좋은 상품을 취득 2. 취득세 중고가 적용되지 않는 상품. 예를들어 조합원 입주권/업무용 부동산 등을 취득하는 것입니다.

 

세 번째, 무주택 상태에서 1 주택으로 가려는 분들은 '공동명의' 하나만 기억하면 됩니다. 양도세 경우 공동명의가 유리하며, 종부세 역시 부부 공동명의라면 공시가 합 18억까지 종부세 부담이 없으므로 이전보다 훨씬 더 유리한 상황입니다. 

 

네 번째, 오히려 언제, 어디 물건을 매수할지가 더 중요합니다. 계속해서 부동산 시장에 관심을 가지고 지켜보며 관심이 가는 단지를 지속적으로 모니터링하는 하는 것이 아주 중요합니다.

 

이상 종부세의 의미와 2022년 개편안 총정리 및 전략을 알아보았습니다. 종부세 세율 변경, 종부세 기본공제금액 상향. 종부세 절세 전략, 종부세 면제 제외 기준 , 고령자/장기보유자 납부유예 제도, 일시적 1세대1주택 주택수 종부세 특례 신설 도입, 종부세 관련 추진 일정 내용을 참고하신다면 종부세 부담 완화의 큰 틀에서 맞춤화된 전략을 세울 수 있습니다.