서울 전셋값 상승 원인! 전문가가 말하는 투자 전략은?

미친 듯이 오르는 서울 전셋값 상승 원인은 무엇일까요? 역대급 전셋값 상승하는 현시점에 전문가의 똑똑한 투자 전략을 알아보도록 하겠습니다.

서울 전셋값 상승 원인과 전문가 부동산 투자전략

목차

1. 전셋값 상승률
2. 전셋값 상승 원인
3. 전문가 투자 전략

 

전셋값 상승률

 

전국의 전셋값이 끝도 없이 상승하고 있습니다. 체감으로만 느끼고 있었던 전셋값 상승률을 정확한 수치를 보며 서울과 경기도가 얼마나 상승했는지 살펴보겠습니다.

 

1) 서울 전셋값 상승률

수도권 실거래가 기준 아파트 평균전세금액. (출처:국토교통부)

국토교통부 출처의 2021년 수도권 실거래가 기준 아파트 평균 전세금액 현황 내역을 보면 서울의 전세 실거래가는 처음으로 5억 원이 돌파하였습니다. 작년 4억 8214만 원에 비하면 7.5%나 상승한 수치입니다. 서울 전셋값 상승률은 2017년부터 지금까지 연평균 약 3% 정도의 기록을 보이고 있습니다.

 

2) 경기도 전셋값 상승률

2020~2021년 경기도 평당 아파트 전셋값 상승률 상위 10 (출처:이미지 속)

경기도 올해 전셋값 평균 가격은 3억 1661만 원으로 지난해 2억 8887만 원에 비교하였을 때 9.5% 상승한 것을 알 수 있습니다. 서울 전셋값 상승률보다 더 높은 기록인데요. 경기도 아파트 매매 가격과 전셋값은 계속해서 오르고 있으며, 최근 1년 동안 전셋값이 가장 크게 오른 지역은 경기도 하남인 것을 알 수 있습니다. 위의 KB국민은행 분석자료 이미지를 보시면 경기도의 3.3m2(평) 당 아파트 평균 전셋값은 지난해 5월 1020만 원이었지만 올해 5월엔 1328만 원으로 1년 사이에 30.3% 올랐다고 합니다. 같은 기간에 하남 지역은 49.8%로 급등하여 경기도 지역에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

 

 

전셋값 상승 원인

서울 아파트 전셋값이 2년 동안 한 주도 쉬지 않고 올랐다면 믿어지시나요? 무려 105주입니다. 도대체 전셋값 상승의 원인이 무엇일까요?

 

1) 임대차 3법

지난해 8월 여당이 임대차 3법을 추진하였습니다. 임차인에게 한차례 계약갱신청구권을 부여하고 계약을 갱신할 경우 임차료 상승률을 5%로 제한한다는 내용입니다. 새 임대차법으로 인해 전세 공급이 대폭 줄어들자 신규 전세 가격이 상승하게 되었습니다. 

 

2) 집주인 실거주 요건

정부 규제로 장기보유특별공제 요건, 비과세 요건, 재건축 요건에 집주인 실거주가 필수적이게 되었습니다.

 

• 장기보유특별공제 혜택을 보려면 예전엔 10년 보유만 하면 됐지만 이젠 10년 거주까지 필요하게 되었습니다. 
• 비과세를 받기 위해선 집주인 실거주 요건이 필요합니다.
• 재건축 2년 실거주를 해야 입주권을 받을 수 있게 되었습니다. 재건축 대규모 이주로 인한 전세대란에 대한 내용은 이곳에서 더 자세히 보실 수 있습니다.

 

이러한 요건을 충족하기 위해 집주인이 실거주를 하게 되면서 전세물건 자체가 많지 않아 전셋집 찾기가 점점 어려워지고 있으며 전셋값 상승률도 높아지고 있습니다. 주택 공급 부족에 따른 수급 불균형으로 전세시장이 날이 갈수록 불안해질 것이라는 전망입니다. 

 

3) 전세의 월세 전환 가속화

아파트 임대차시장에서 월세 매물 비중이 급증하고 있습니다. 전세의 월세화는 저금리가 지속되면서 이전부터 계속 있어왔던 현상이었습니다. 그러나 작년부터는 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차 2법이 시행되고 보유세 폭등을 이유로 보증금 인상분을 월세로 돌리면서 더욱 가속화되었습니다.

 

4) 집값 상승에 따른 전셋값 동반 상승

전국의 아파트값이 꾸준히 상승하고 있고 정부의 오피스텔 규제완화 방침으로 인해 오피스텔의 가격도 치솟고 있습니다. 집값이 상승하면서 아파트 전셋값과 오피스텔 전셋값도 지속적으로 상승하고 있습니다.

 

 

전문가 투자 전략

집값, 전셋값이 큰 폭으로 상승되어 패닉바잉이 늘어나고 있는 요즘입니다. 이러한 고점에 투자를 미루시는 분들도 많지만 투자를 더더욱 하는 분들도 많습니다. 어디에, 어떻게 투자를 해야 하는 걸까요? 전문가들은 전셋값 상승에 대응하여 어떤 전략을 세우고 있을까요?

 

재개발에 예정지에 투자하자

전세 물량이 부족해졌으므로 정부는 공급량을 늘릴 것입니다. 다양한 정비사업으로 공급량을 늘릴 텐데, 재개발을 활성화한다고 발표한 적이 있다고 합니다. 이러한 이유로 재개발이 될 수 있는 지역에 투자를 해야 하는 것이 좋습니다. 집값과 전셋값 안정화되려면 신규 공급 물량이 해결책이 될 수 있습니다. 재개발을 통해 공급량을 늘릴 정부의 움직임에 맞춰 투자하는 것이 포인트입니다.

 

아파트 매매 가격이 11억이 넘어가므로 현실적으로 자금으로 아파트를 들어가기엔 힘든 상황입니다. 최적의 투자 흐름은 매매가 아닌 소액으로 아파트를 받을 수 있는 곳에 투자하는 것입니다. 아파트 개발 예정지에 투자를 하면 갭 메우기 가능해집니다. 즉, 새로 개발된 신규 아파트 자체가 주변 아파트 가격과 비슷하게 형성되므로. 차후에 투자수익 및 시세차익을 그만큼 올릴 수 있다는 것을 의미합니다.

 

전세 가격이 높은 것은 갭투자하기가 좋은 시점이라는 것을 알려줍니다. 매매 가격, 전세 가격이 비슷한만큼 본인의 투자금 자체가 상당히 줄어드는 효과가 있으므로 소액으로 갭투자하기 좋은 시점입니다. 이는 곧 개발 예정지에 소액으로 갭투자를 하기에 좋은 시점이라고 정리할 수 있습니다. 

 

그렇다면, 향후 주목해야 할 지역은 어디일까요?

 

첫 번째 주목해야 할 지역은 연신내 역세권입니다. 왜냐하면 GTX A노선이 연신내역에 착공될 예정이기 때문입니다. 따라서 연신내 역세권엔 집값이 크게 상승이 될 것이므로 연신내의 노후 밀집 지역에 투자를 권해드립니다.

 

두 번째 지역은 광진구 자양동입니다. 한강변을 남향으로 바라볼 수 있고 강남과 초근접한 지역입니다. 강남은 토지거래허가구역으로 묶여있어서 갭투자를 못하는 상황입니다. 갭투자를 위해선 초근접의 자양동으로 몰릴 수밖에 없는데요. 그러므로 광진구 자양동이 미래가치가 높다고 볼 수 있습니다.

*내용참조:부동산온에어

 

 

 

지금까지 서울 전셋값 상승률과 경기도 전셋값 상승률을 알아보고 전셋값 상승 원인을 찾아보았습니다. 이러한 상황에서 전문가의 의견에 따라 재개발 지역을 주목하여 투자 전략을 세워보는 건 어떨까요?